Como é feito o cálculo do IPTU

Anualmente, boa parte dos proprietários de imóveis de todas as regiões do Brasil têm que encarar aquela que é uma das mais importantes taxas imobiliárias do país, o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). Na cidade de São Paulo, desde 2010, basta ter um imóvel com valor venal acima de 70.000 reais para fazer parte do pelotão de contribuintes cobrados pela prefeitura. A contribuição é tão tradicional dentro da rotina imobiliária do país que pouca gente sabe verificar se está pagando um imposto compatível com as condições estruturais do imóvel e da região em que ele está localizado.

Isso porque o tributo é definido com base no valor venal do imóvel, calculado a partir da Planta Genérica de Valores Imobiliários (PGVI) do município. Este documento oficial cataloga o preço médio do metro quadrado em cada via da cidade. Assim, para descobrir quanto você vai pagar de IPTU, basta aplicar ao valor venal da sua propriedade as alíquotas determinadas pela legislação municipal. Boa parte dos municípios adota o cálculo progressivo do imposto. "A alíquota é definida pelo valor do imóvel. Quando menor o valor, menor a alíquota", afirma Nelson Lacerda, advogado tributário do escritório Lacerda & Lacerda. Por exemplo, o proprietário de um imóvel avaliado em 500.000 reais que fica em um município cuja alíquota, para esta faixa de preço, é de 1,4%, irá pagar 7.000 reais de imposto.

Boa parte das confusões, no entanto, não está neste cálculo. Mas, sim, na definição das variáveis da fórmula. "A avaliação dos imóveis é feita de maneira massiva e há risco de distorções", afirma Amir Khair, consultor financeiro e ex-secretário de Finanças da Prefeitura de São Paulo. De acordo com ele, o custo do metro quadrado em cada região é definido a partir das melhorias de infraestrutura ou depreciação do local. "Por exemplo, fatores como construção de estações de metrô ou inauguração de shopping centers tornam a área mais valorizada", afirma. "Por outro lado, se é construído um pontilhão em frente a sua casa, o valor do IPTU deve diminuir". A qualidade dos imóveis também interfere nesta avaliação. "Se sua casa tem um padrão melhor que a do seu vizinho, você irá pagar um imposto maior", diz Lacerda.

O ideal, de acordo com o Khair, é reajustar o valor ano a ano. No entanto, muitas prefeituras retardam esse procedimento. O governo municipal de São Paulo, por exemplo, antes dos polêmicos reajustes de 2010, levou oito anos para atualizar as avaliações dos imóveis da cidade. "Nestes casos, é mais comum existir uma grande distância entre o valor venal e a realidade do mercado", explica o ex-secretário. A solução para evitar as distorções, segundo ele, seria estabelecer um limite para a alta do imposto - no caso paulistano, em 2010, ficou determinado que o IPTU poderia ser elevado em até 30% para imóveis residenciais e em até 45% para comerciais -, além de baixar as alíquotas. Em São Paulo, elas foram elevadas.

Diante da suspeita de aplicação incorreta do tributo, o ideal é recorrer à Justiça. Para isso, é preciso contratar um perito que comprove a suspeita e calcule o valor ideal a ser pago. "Prove com dados e peça uma liminar judicial para depositar o imposto ideal em juízo", explica Lacerda. Esta postura impede que você seja considerado inadimplente ou continue contribuindo com uma taxa abusiva.

Por Talita Abrantes, de 

Caixa reduz taxa de juros para compra de imóveis com valor acima de R$ 500 mil

A Caixa Econômica Federal reduziu as taxas de juros para os clientes que querem comprar imóveis com valor acima de R$ 500 mil, fora do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). As novas taxas valerão para os financiamentos contratados a partir de hoje (15).

Para essas situações, as taxas de juros efetivas para clientes que não têm relacionamento com o banco caem de 9,9% para 9,4% ao ano. Já os clientes que têm relacionamento e conta-salário na instituição terão taxas reduzidas de 8,9% para 8,4% ao ano.

Se o interessado for servidor público, as taxas de juros podem chegar a 8,3% ao ano. Pelos cálculos da Caixa, um mutuário com financiamento de R$ 600 mil poderá, em 30 anos, economizar R$ 43,3 mil.

A Caixa informou também que para os financiamentos enquadrados no Sistema Financeiro de Habitação, abaixo de R$ 500 mil, já existe uma redução nas taxas de juros do crédito imobiliário até 21%. Nas operações com recursos da poupança, o banco aumentou o prazo de financiamento de 30 para 35 anos.

De acordo com a Caixa, no dia 21 de dezembro de 2012 o volume de contratações do crédito imobiliário chegou a R$ 101 bilhões. O volume corresponde a um crescimento de 33,8% em relação ao mesmo período do ano anterior, quando foram contratados R$ 75,4 bilhões.

A Caixa informou ainda que as taxas para quem usar recursos da caderneta de poupança chegam a 8,85% para quem não tem relacionamento com o banco e podem variar de 7,7% a 8,3% para quem tem relacionamento com a instituição, como conta-salário. No caso do Programa Minha Casa Minha Vida, as taxas variam de 4,5% a 7,16%.

Por Agência Brasil

A responsabilidade do construtor

Certa feita, em visita a um amigo em Minas Gerais, pude presenciar a angústia de um de seus filhos, que programara a data do casamento levando em conta o recebimento de um apartamento que comprara em Belo Horizonte, a uma dessas mega empresas incorporadoras que constrói e vende em praticamente todo o Brasil. Já se passavam praticamente dois anos, sem receber o dito imóvel. Como não tinha mais moral para adiar o casamento, o enlace ocorreu e a moradia ficou sendo a própria casa dos pais. A única esperança era a Justiça mineira à qual recorreu. Bom, isto demonstra que o País evoluiu nas suas instituições formais, mas a prática das relações sociais fundadas no oportunismo, na queda de confiança e no desrespeito aos contratos continua a resistir em vários segmentos às transformações ensejadas por aquelas instituições. Como consequência, grassa na coletividade um sentimento de impunidade, aspecto extremamente negativo para a imagem do País, do qual se aproveitam, com muita sagacidade, aqueles que têm poder, sobretudo os detentores de poder político ou econômico. 

No caso específico, nos reportamos a um segmento do capitalismo nacional que teima em ter um pé no passado, quando o assunto é respeito ao consumidor, que é o dos construtores e incorporadores, em particular no que se refere ao ramo da construção de imóveis habitacionais. A despeito de todo um aparato jurídico protetivo ao mutuário, consumidor, os empreiteiros, regra geral, fazem de tudo para burlar o ordenamento jurídico, a partir da propaganda (publicidade) enganosa, passando pela oferta dos produtos, celebração dos contratos, indo até a (não) entrega do imóvel.

Esse comportamento inadmissível já deveria ter sido enfrentado com veemência pelo próprio Ministério Público, porque a questão claramente pertence ao mundo dos direitos coletivos. A base material de proteção dos direitos coletivos está delineada na nossa Carta Magna quando determina ser dever do Estado e da Sociedade velar pela proteção e defesa dos direitos dos consumidores (art. 170, V). Portanto, os direitos coletivos são direitos materiais constitucionalmente assegurados à sociedade, constituindo-se, na verdade, direitos transindividuais de pessoas ligadas por uma relação jurídica entre si ou com a parte contrária, sendo seus sujeitos indeterminados, porém, determináveis. 

Mas, o foco desta questão não reclama apenas o direito coletivo enquanto direito do consumidor. Está em jogo também o direito à moradia que vincula além do próprio empreendedor incorporador. Vincula o próprio Estado brasileiro, porquanto signatário que é do Pacto Internacional de Direitos Econômicos, Sociais e Culturais que recepciona o art. XXV da Declaração Universal, reconhecendo o direito à moradia como um direito humano.

Ocorre que, apesar de todo esse aparato institucional, como dito, a atuação precária dos Entes estatais, deixa os empreendedores da construção civil leves e soltos para praticar essa verdadeira sanha lucrativa sobre os consumidores, porque estes além de desassistidos, carecem de organização institucional e de assessoramento jurídico que os levem a agir de forma coletiva, como um grupo social com interesses específicos  e direitos formalmente consagrados que precisam ser respeitados pelo Estado e pelos demais membros da coletividade, inclusive pelas empresas construtoras e incorporadoras que lhes vendem os imóveis. Na realidade, a média geral que busca reparação dos direitos respectivos, mediante ações privadas, não passa de 3% do universo prejudicado. Moral da história: vale a pena o construtor/incorporador prosseguir na caminhada nefasta rumo ao lucro fácil.

Para se ter ideia do volume do que lucram os empreendedores da construção civil com o atraso na entrega da obra, basta ver que parte deles tem a ousadia de cobrar correção do valor do saldo devedor durante o período do próprio atraso que propiciaram; outros mais cínicos  ainda cobram prestações durante esse mesmo período. Isto constitui um absurdo que não se deve admitir. O prazo de tolerância, somente pode ser admitido nas situações de caso fortuito ou de força maior, nos termos do art. 393 do Código Civil Brasileiro. Como se não bastasse, em regra, a correção do saldo devedor é carregada de anatocismos, que nada mais é do que a cobrança de juros sobre juros.

O fato é que esse pólo tem de ser invertido, para considerar favorável ao consumidor, como líquido e certo, o prazo contratado para a entrega da obra. Atrasos fora das situações excepcionais devem ser considerados como inadimplência do construtor, cabendo a este as mesmas penalidades ungidas ao consumidor (mutuário), no caso de atraso de pagamento das prestações.     

Portanto, ao construtor inadimplente devem lhe ser imputados os juros moratórios e compensatórios contratados, os primeiros de 12% ao ano e os últimos de 1% ao mês; a multa de 2%, sobre o valor do saldo devedor atualizado; aluguel compensatório, considerando o valor de mercado do local ou zona onde se situa o imóvel, sem se falar nos danos morais, que já vêm sendo admitidos por boa parte dos tribunais do País. É o mínimo que a sociedade pode esperar desses malfeitores, que atrasam a entrega das obras que vendem, liquidando o sonho dos que sonham com a casa própria.

Por Francisco de Sales Matos - advogado, professor da UFRN

BHG terá novo empreendimento em Natal/RN

O grupo BHG (Brazil Hospitality Group) anunciou uma nova parceria para ampliar sua participação no Nordeste brasileiro. O acordo dá a empresa hoteleira o direito de administração de um novo complexo de hospitalidade, tocado pela Hazbun Construtora, instalado em Natal (RN).

A informação, veiculada pelo diário Valor Econômico, também dá conta de que o novo empreendimento funcionará sob a bandeira Golden Tulip e veio acompanhada da notícia de que a rede deixou os projetos de outros dois hotéis, que seriam instalados em Maringá (PR) e em Palmas (TO).

Em declaração, ao mesmo periódico, a empresa informou que a aquisição está de acordo com a estratégia da companhia, que visa a investir em hotéis e destinos com potencial de crescimento turístico.

Em fase de construção, o meio de hospedagem natalino tem estrutura com 168 apartamentos, restaurante e centro de eventos e convenções. O empreendimento deve entrar em operação no final do primeiro trimestre de 2014.

Atualmente com 50 unidades funcionando e 14 em fase de desenvolvimento, o BHG soma nove empreendimentos em operação na região Nordeste.

Fonte: http://hoteliernews.com.br

Número de remoções para obras da Copa em Natal, Recife e Salvador será reduzido

Foram reduzidas as remoções de moradores nos locais de obras previstas para a Copa do Mundo em Natal (RN), Recife (PE) e Salvador (BA).  Na capital potiguar, o maior número de remoções estava previsto nas obras do Viaduto da Urbana e da avenida Capitão-mor Gouveia. De acordo com o comitê popular local, cerca de 400 unidades seriam removidas. "Com a pressão popular, esse número diminuiu bastante", comemora a arquiteta Rosa Pinheiro de Oliveira, integrante do Comitê Popular da Copa de Natal.

Para Rosa Oliveira, essa revisão no projeto restabelece o direito à participação que devia ter sido garantido à população daquela área, mas que não estava sendo respeitado. "Começou a ser feito sem planejamento e sem dar oportunidade de a gente discutir o projeto. Isso acaba tendo influência na questão do cronograma, mas esse não é o nosso objetivo. Nosso objetivo principal é garantir todos os direitos assegurados na constituição, no Estatuto das Cidades, no Plano Diretor, inclusive o direito de participar das decisões que nos afetam", argumenta.

Em Salvador e Recife, os comitês populares avaliam que as remoções devem ocorrer em menor número, quando comparadas às outras cidades. O comunicador popular Argemiro Ferreira de Almeida, que integra o comitê na capital baiana, avalia que a principal questão para o movimento popular, quando o assunto é Copa do Mundo, está relacionada ao comércio informal. "Com a zona de exclusão definida pela Lei Geral da Copa, os ambulantes ficam impedidos de trabalhar na área dos jogos. Essas pessoas tinham a expectativa de que a Copa seria uma oportunidade", explica.

As possíveis remoções na capital pernambucana, por sua vez, devem começar a aparecer no próximo ano, segundo avaliação do historiador Evanildo Barbosa da Silva, que integra o Comitê Popular da Copa de Recife. "A arena da Copa está sendo construída em uma região de fronteira urbano-rural, a 19km [da capital], na cidade de São Lourenço da Mata".

Ele acredita que as obras de mobilidade é que podem tornar necessárias algumas remoções. "A informação era que obras viárias seriam apenas para revitalizar vias já existentes, principalmente no caso de Camaragibe, que é município da região metropolitana. Mas já há casos de deslocamento de algumas famílias", relata.

De acordo com a Secretaria Executiva de Desapropriações da Procuradoria-Geral do Estado de Pernambuco, há previsão para remoção de 200 imóveis em Camaragibe, referentes a parte das obras do Corredor Leste-Oeste, Ramal da Cidade da Copa (corredor de ônibus que dá acesso à arena Pernambuco) e duplicação do terminal da cidade. A negociação com os moradores será iniciada em janeiro de 2013, informou o órgão.

Evanildo ressalta que a principal questão para a organização popular em Recife é o acesso às informações. "Estão em primeiro lugar as ações ligadas à luta pela transparência e pelo diálogo até então inexistente com os organismos de governo que dizem respeito às várias iniciativas dos investimentos relacionados a Copa", critica.

Em resposta, por meio de nota, o governo de Pernambuco informou que as famílias desapropriadas estão sendo informadas de todo o procedimento por meio de reuniões com setores jurídicos e de assistência social do estado e que, após esses encontros, são feitas negociações individuais dos imóveis. A estimativa é que 822 famílias sejam removidas em Pernambuco. Segundo a Procuradoria Geral do Estado, 45% das negociações já foram feitas. Na avaliação do governo pernambucano, esse processo de negociação está ocorrendo de forma tranquila.

A Agência Brasil procurou a prefeitura de Natal para obter informações sobre obras citadas, mas não houve obteve retorno até a publicação da reportagem.

*Fonte: Agência Brasil

Índice que reajusta o aluguel deve subir menos neste ano

Em 2013 os aluguéis vão subir menos que em 2012. Pelo menos é o que sugere a última edição do Boletim Focus, divulgada no último dia 4 de janeiro pelo Banco Central. Isso porque os 100 analistas de mercado consultados pela publicação esperam que o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) - que reajusta a maior parte dos contratos de locação - tenha uma elevação menor neste ano do que no anterior. 

A expectativa do mercado neste primeira semana de 2013 é que o índice suba 4,98% este ano, quase três pontos percentuais abaixo dos 7,82% registrados em 2012. Vale lembrar, no entanto, que, em janeiro passado, a previsão do Banco Central era que o IGP-M ficasse em 5,5%.

Para o coordenador de Índices da Fundação Getúlio Vargas (FGV), Salomão Quadros, a tendência é que realmente aconteça uma desaceleração do índice, já que os fatores que levaram a esse aumento estão, a princípio, com boas perspectivas para 2013. 

"O aumento do IGP-M se deve a problemas enfrentados pela agricultura em 2012, tanto no Brasil, como no exterior. As adversidades climáticas levaram a grandes perdas de safras, que serão compensadas neste ano, pesquisas e sondagens já mostram um aumento no plantio, principalmente da soja, a mais afetada. Assim que os commodities agrícolas se normalizarem haverá uma importante desaceleração do índice", explica Quadros. 

Segundo Paulo Tavares, presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-MG), mesmo que haja uma deflação do IGP-M em 2013 o inquilino não vai ter uma queda no preço do aluguel, e sim um reajuste menor no aniversário do contrato. Já no caso do fim do contrato o valor pedido será o de mercado. 

"Nem sempre o contrato é reajustado caso o valor esteja de acordo para o locador, que se apoia na opinião de um corretor de imóveis, mas é possível que no próximo aniversário ele aplique um reajuste maior que o IGP-M vigente no mês de aniversário do contrato", diz Tavares.

Fonte: http://invertia.terra.com.br

Vai alugar um imóvel para o verão? Veja algumas dicas importantes na hora de alugar este imóvel.

A primeira e mais indicada forma de se alugar um imóvel por temporada é através de uma imobiliária ou um corretor de confiança devidamente credenciado junto ao CRECI. Mas em geral a escolha deve se basear no número de pessoas que vão se hospedar e no valor a pagar pretendido. Diante destas informações é possível pesquisar os preços e as características dos imóveis na região desejada. No caso da escolha por uma imobiliária ou corretor de imóveis, estes baseados nas informações fornecidas pelo cliente irá fornecer uma série de sugestões, assim como realizará uma visita aos imóveis para facilitar a escolha final por parte do cliente.

Outra forma, que vale para quem não mora muito longe do local de destino, é fazer um passeio pelo local onde deseja passar suas férias e observar as residências disponíveis. Muitos dos imóveis reservados para o aluguel de temporada contam com sinalizações ou placas com informações. Através dessas simples placas de “aluga-se” encontram-se imóveis onde, muitas vezes, o próprio dono alugava sua residência durante o período de férias. Assim, conta-se com a possibilidade de conhecer o local, o proprietário, consultar e negociar diretamente preços, período e fazer a visita do imóvel naquele mesmo momento.

O ideal é que o locatário conheça pessoalmente o imóvel antes de fechar o contrato para verificar o estado da construção, dos móveis e utensílios. Se possível, conversar com vizinhos ou mesmo com um antigo locatário para se prover de algumas informações e indicações.

A visita ao imóvel nem sempre é possível para quem pretende alugar um imóvel. Para isso, a internet aliado as outras tecnologias facilita bastante à vida dos turistas. Se você vai alugar um imóvel pela internet, verifique atentamente as fotos do exterior e interior do imóvel. É importante também utilizar a ferramenta “Google Street View” para poder obter imagens da fachada do imóvel, assim como da rua onde ele se localiza.

Para evitar muitas dessas surpresas desagradáveis, o Secovi-SP organizou uma série de dicas para os locatários:

•    Proprietário e locatário devem consultar um corretor de imóveis de confiança que tenham registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci).

•    Formas de pagamento e período devem ser negociados pelas duas partes. Fique atento que geralmente o preço dos aluguéis por temporada têm um valor médio que varia de acordo com a localização, o tamanho e o estado de imóveis. Desconfie se o valor sugerido pelo proprietário for muito inferior ou superior a essa média.

•    Visitar e conhecer um pouco da rotina do imóvel: o estado da residência e seus utensílios, quantas pessoas habitam, como é a vizinhança, se possuem animais de estimação (que, dependendo da rotina de higiene de seus donos, podem ser sinônimo de pestes e insetos no imóvel).

•    Se não for possível fazer a visita pessoalmente, solicite à imobiliária ou proprietário fotos do interior e exterior da residência. Não satisfeito, peça um vídeo do local. A maioria dos celulares e câmeras fotográficas contam com esse recurso hoje em dia - o que não implica em nenhum esforço extremo das imobiliárias e proprietários.

•    Não abra mão do contrato, mesmo que ele seja relativo a um curto período de locação. Esse documento deve especificar as datas de entrada e saída do inquilino, valores, formas de pagamento e acordos sobre multas em caso de atraso, depredação ou quantidade de pessoas no imóvel.

•    A imobiliária ou o proprietário normalmente devem solicitar um cheque-caução do inquilino, que deve ser devolvido na saída do imóvel se tudo estiver em ordem. No entanto, faça a inspeção na chegada ao local e anote todas as inconformidades. Caso haja incidentes como danos do apartamento, informe a imobiliária ou o proprietário.